Immobilie Lesedauer: 3 Minuten

Immobilienfinanzierung Tipps

By Laura | 19. Februar 2021

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Ein Immobilienkredit bindet einen Immobilienkäufer über viele Jahre. Umso wichtiger ist es, sich vor Vertragsabschluss darüber Gedanken zu machen, was einem bei der Finanzierung besonders wichtig ist und an was man alles denken sollte.

 

Worauf du bei deiner Immobilienfinanzierung unbedingt achten solltest

Traumjob gefunden und die Familie wächst: Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, aus der engen Mietwohnung auszuziehen und sich etwas Eigenes, am besten eine schöne Wohnung oder ein Haus mit Garten zu suchen. Doch ein Immobilienkauf will gut geplant sein und wer hat schon einen sechsstelligen Betrag auf dem Konto? Hier erhältst du Tipps, die dir bei der Planung deiner Finanzierung helfen.

 

Kassensturz: Wie viel Eigenkapital hast du?

Für Geld, das man sich nicht leihen muss, braucht man keine Zinsen zu bezahlen. Deshalb ist es sinnvoll, zu prüfen, was man an Eigenkapital in die Finanzierung seines Traumhauses einbringen kann. Beachte dabei folgendes:

  • Vermeide es nach Möglichkeit, Spar- oder Versicherungsverträge für deine private Altersvorsorge aufzulösen.
  • Bei einem Bausparvertrag zählt der Sparanteil zum Eigenkapital.
  • Plane eine Liquiditätsreserve ein, also verfügbares Geld für Notfälle oder unerwartete größere Anschaffungen. Diese sollte drei bis vier Netto-Monatsgehälter betragen.
  • Verwandtendarlehen, zum Beispiel von Eltern oder Geschwistern, sind für dich zwar kein Eigenkapital, werden aber von deiner Bank als solches bewertet. Plane allerdings auch bei diesen Darlehen eine regelmäßige Rückzahlung ein.

Verwandtendarlehen

Bei einem Verwandtendarlehen ist eine Privatperson aus deinem Verwandtenkreis dein Kreditgeber. Diese Darlehen werden meist formlos und ohne Sicherheiten und Zinsen vergeben. Trotzdem solltest du mit dem Kreditgeber darüber sprechen, wann du die Summe zurückzahlen kannst.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Noch bevor du dich nach einem Haus umsiehst, solltest du prüfen, wie viel dieses ungefähr kosten darf. Ermittle dazu, welche monatliche Rate du für eine Finanzierung aufbringen kannst. Überlege, welchen Betrag du zusätzlich zu deiner Miete dauerhaft aufwenden kannst. Verplane dabei nicht den letzten Cent, sondern plane einen Sicherheitspuffer ein. Bedenke auch, dass die Nebenkosten für ein Haus höher zu Buche schlagen als für eine Wohnung.
Die monatliche Kreditrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Dies nennt man auch Annuität.
Wenn du zum Beispiel ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent aufnimmst und mit vier Prozent tilgst, ist der Kredit mit einer Monatsrate von 1.000 Euro in 20 Jahren
komplett abbezahlt. Je geringer deine Tilgung, desto kleiner die monatliche Rate, aber umso länger läuft die Finanzierung.

Immobilienfinanzierung berechnen ist ganz einfach: Eine Rechenhilfe zur Ermittlung deines Grundfinanzierungsbedarfes und einen praktischen Online-Rechner findest du hier.

 

Welche Darlehensart ist die richtige für dich?

Zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie empfiehlt sich ein Annuitätendarlehen. Dazu schließt du einen Kreditvertrag ab, der dir einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit garantiert, zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre. Außerdem wird festgelegt, wie viel Prozent des Darlehens du jährlich tilgen willst. So kannst du berechnen, was du im Jahr an die Bank zahlen musst. Dieser Betrag wird durch zwölf geteilt, und du erhältst deine monatliche Rate.

Willst du das Darlehen während der Vertragslaufzeit komplett tilgen, spricht man von einem Volltilger-Darlehen. Dies bietet dir Planungssicherheit. Gerade bei den aktuell günstigen Zinsen hast du kein Risiko, nach Vertragsablauf zu höheren Zinsen und
damit einer höheren Rate weiter finanzieren zu müssen. Der Nachteil besteht darin, dass die monatlichen Raten wegen des höheren Tilgungsanteils möglicherweise höher ausfallen. Falls du das Darlehen nicht während der Vertragslaufzeit komplett tilgst, brauchst du nach Ablauf für die Restsumme einen neuen Kreditvertrag. Dieser wird sich dann wieder am derzeit geltenden Zinsniveau orientieren.


Wie flexibel ist deine Finanzierung?

Meist wünschen sich Immobilienkäufer eine möglichst günstige Finanzierung. Sie wollen sich einen niedrigen Zinssatz auf lange Zeit sichern, durch Sondertilgungen das Darlehen schneller zurückzahlen und bei finanziellen Engpässen mit den Raten aussetzen können. All dies musst du beim Abschluss eines Kreditvertrags mit der Bank vereinbaren. Falls du das versäumst, verlangt die Bank womöglich eine Vorfälligkeitsentschädigung von dir, wenn du das Darlehen außerhalb der vereinbarten Annuität teilweise oder komplett tilgst. Damit lässt sie sich ihren durch die vorzeitige Rückzahlung entgangenen Gewinn von dir finanziell entschädigen.

 

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Wichtige Themen wie Ratenpause und Sondertilgungsoptionen solltest du vor Abschluss der Finanzierung mit deinem Bankberater klären.

Was du sonst noch bei deiner Immobilienfinanzierung beachten solltest

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Förderkredite, wenn man zum Beispiel ein energieeffizientes Haus baut oder einen Altbau nach energetischen Gesichtspunkten saniert. Es lohnt sich also, sich vor dem Kauf oder den Umbaumaßnahmen über die unterschiedlichen Programme zu informieren.

Vergiss nicht, bei der Berechnung der Kosten auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Die Gebühren für Makler, Notar und Grundbucheintrag sowie Grunderwerbssteuer können insgesamt bis zu 15 % oder mehr vom Kaufpreis ausmachen. Außerdem empfiehlt es sich, das Darlehen mit einer Risikolebensversicherung in Höhe des Kreditvertrags abzusichern. Bei einer sogenannten verbundenen Risikolebensversicherung können sich beide Partner gegenseitig absichern. Der jeweils länger lebende Vertragspartner erhält in diesem Fall die Versicherungssumme, mit der er das Darlehen ablösen kann.


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